Россияне не успевают копить на квартиры
Доступность покупки жилья в России устойчиво снижается последнее десятилетие. Необходимое среднее время накоплений на покупку квадратных метров выросло более чем на два года за последние 10 лет, показывают новые расчеты экономистов. Возможности улучшения жилищных условий в стране сокращаются, притом что чиновники финансового блока регулярно оправдывают собственную политику подавления кредитования именно заботой о доступности жилья.
За последние 10 лет доступность покупки недвижимости в России заметно снизилась. В среднем в настоящее время домохозяйству придется копить на покупку квартиры 9,3 года против 7,3 года в 2013 году, показывают расчеты экспертов из Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН.
Время накопления на жилье увеличилось в первую очередь из-за роста цен на недвижимость. За анализируемый период квадратный метр в цене у медианных домохозяйств вырос более чем в два раза, то есть прирост был выше, чем увеличение доходов у самих домохозяйств, уточняет автор исследования младший научный сотрудник ИНП РАН Петр Бондаренко.
В региональном разрезе меньше всего требуется времени накопить на покупку жилья жителям Крайнего Севера и Дальнего Востока: Чукотка, Ямало-Ненецкий автономный округ (АО), Ханты-Мансийский АО, Ненецкий АО, Камчатка и Магадан. Здесь медианные значения составляют от 3,8 до 6,5 года, указывают в ИНП РАН. Основная причина – относительно высокие зарплаты населения при низком спросе на жилье из-за неблагоприятного климата.
Больше всего времени на покупку квартиры потребуется жителям бедных регионов Сибири и Дальнего Востока (Тыва, оба алтайских субъекта, Забайкалье). «Здесь высокое медианное значение показателя (11,4–13,2 года необходимо копить на покупку) сочетается с повышенной долей как абсолютно бедного населения, так и условно бедного», – объясняет Бондаренко.
Аналогичная ситуация и в регионах с дорогой недвижимостью: Москва, Ленинградская область, Нижегородская область, Севастополь и Крым. Здесь даже при довольной низкой абсолютной бедности семье придется копить 12–13 лет на покупку жилья. По мнению исследователей, это указывает на кризис доступности жилья для представителей среднего класса.
Доступность покупки жилья также существенно зависит от размера домохозяйства, обращают внимание в ИНП РАН. С одной стороны, в семье с большим количеством детей выше дополнительная иждивенческая нагрузка, которая тормозит процесс накопления средств на покупки недвижимости. С другой – домохозяйству, состоящему только из одного человека, также копить приходится дольше, чем семье из двух и трех человек. При этом именно на одиночные домохозяйства приходится наибольший годовой доход на одного человека. «В 2023 году он (годовой доход на персону. – «НГ») составил 665 тыс. руб., у домохозяйства из двух человек аналогичный показатель равен 550 тыс. руб., у домохозяйства из трех членов – 490 тыс. руб., из четырех – 401 тыс. руб», – следует из расчетов ИНП РАН.
За последние 10 лет произошли принципиальные изменения. Если в 2013 году домохозяйства из четырех человек копили на жилье быстрее одиночных (8,4 и 8,5 года соответственно), то спустя 10 лет ситуация изменилась на противоположную. Так, проживающий отдельно россиянин сможет накопить на покупку через 10 лет, а семья из четырех человек – только через 14 лет, обращает внимание Бондаренко.
В ИНП РАН считают, что с учетом неоднородности сроков накопления для повышения доступности жилья целесообразнее переходить от унифицированного способа предоставления льгот для приобретения жилья к адресным мерам государственной поддержки, которые бы учитывали иждивенческую нагрузку в домохозяйстве и региональные различия в уровнях цен на жилье и доходах домохозяйств. «Унифицированные инструменты предоставления каких-либо льгот в условиях существенно различающихся региональных рынков жилья могут привести к неоднозначным эффектам – например, росту региональных диспропорций или перераспределению выгод от мер поддержки в пользу групп с более высокой платежеспособностью», – подчеркивают ученые.
Возможности улучшения жилищных условий в РФ сокращаются, притом что чиновники финансового блока регулярно оправдывают свою политику подавления кредитования именно заботой о доступности жилья. Ипотека станет массово доступной, когда произойдет устойчивое снижение инфляции, обещала председатель Центробанка (ЦБ) Эльвира Набиуллина уже в начале текущего года. Последние годы чиновники ЦБ добивались уничтожения широких госпрограмм льготной ипотеки.
С начала 2020 года до начала 2023-го цены на первичном рынке недвижимости выросли вдвое, а зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, объясняла в сентябре 2023 года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. В результате с 2020-го до начала 2023 года реальная доступность жилья в России снизилась, заявляла Эльвира Набиуллина. «Спрос на ипотеку должен расти таким образом, чтобы не приводить вот к такому росту цен на жилье, который мы видим. Это свидетельство несбалансированного роста», – говорила глава регулятора.
Распределение домохозяйств по количеству лет
сбережений, необходимых для приобретения жилья
по годам. Источник ИНП РАН
В 2025 году тезисы о снижении доступности жилья в ЦБ повторили. «С начала 2020 года объемы строительства выросли на 10%, а цены – в два раза. В результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения», – заявляла Набиуллина. Тогда же она говорила, что такой пример наглядно показывает, к чему могут привести попытки искусственно поддержать спрос без оглядки на возможности предложения.
В ЦБ неоднократно подчеркивали: любые льготные программы должны быть «адресными, очень хорошо сфокусированными». Масштабные льготные программы могут приводить к повышению цен и требуют значительного объема бюджетных расходов, если все риски по росту процентных ставок берет на себя бюджет.
Сегодня на повестке дня также очередное сокращение программы льготной семейной ипотеки, конкретные параметры которого будут объявлены после сентябрьского волеизъявления по новому составу Государственной думы.
В то же время сокращение субсидий банкам по льготной ипотеке с 2026 года может привести к падению ежемесячных выдач этого продукта на 20–25%, предупреждали ранее в Сбербанке. «Если убрать все остальные факторы, которые влияют на выдачи: размер ставки, спрос, поведение других банков, ситуацию с достаточностью капитала Сбера, то срезка этой дополнительной субсидии приведет к тому, что примерно 20–25% выдач мы не сможем осуществить (снижение ежемесячных выдач льготных программ в 2026 году к уровню осени 2025 года. – «НГ»)», – рассказывал в конце прошлого года зампредправления Сбербанка Тарас Скворцов.
«Доступность покупки жилья в России снижается потому, что цены на жилье в ряде периодов росли быстрее доходов населения, а стимулирование ипотечного спроса в условиях ограниченного предложения капитализировалось в стоимость квадратного метра. Это ухудшило не только ежемесячную платежную доступность, но и возможность накопить на первоначальный взнос, усилило региональное неравенство и создало иллюзию доступности там, где фактически росла переплата», – сообщает основатель Школы Девелопера Эвелина Ишметова. Она напоминает: Центробанк еще в 2024 году прямо констатировал, что широкая льготная ипотека, введенная в 2020 году, не повысила доступность недвижимости, потому что рост цен на жилье опережал рост доходов населения. «Именно поэтому лозунг «Дадим более дешевый кредит» сам по себе не равен лозунгу «Сделаем жилье доступнее». Если доходы не успевают за ценой квадратного метра, кредит становится лишь способом перенести проблему в будущее, а не решить ее», – подчеркивает она.
По ее мнению, в период активной льготной ипотеки преимущество получал прежде всего первичный рынок. «Доступность была бухгалтерской иллюзией: ставка в договоре выглядела приятно, а сама квартира становилась дороже настолько, что экономический выигрыш исчезал», – говорит Ишметова.