К борьбе с инфляцией могут подключить строительные сберкассы
Планам по жилищному строительству может помешать нехватка платежеспособных покупателей. Фото РИА Новости
На май в Госдуме запланировано рассмотрение в первом чтении законопроекта, предлагающего внедрить в РФ строительные сберкассы. Судя по пояснительной записке, это будут узкоспециализированные банки, для их поддержки понадобятся новый фонд страхования и госсубсидии. Люди будут копить в кассах деньги на первый взнос, а затем смогут получить кредит на жилье, если там хватит средств. Проект получил порцию критики в Общественной палате (ОП). Зато, как считают его авторы, он не только сделает жилье доступнее, но и поможет в борьбе с инфляцией.
Законопроект «О строительных сберегательных кассах» подвергнут «справедливой критике» со стороны экспертов, среди которых члены общественных советов и при Минфине, и при Минстрое.
Об этом сообщил в среду зампред Комиссии ОП по территориальному развитию и местному самоуправлению Леонид Шафиров.
Как он пояснил, у экспертного сообщества возникло множество опасений по поводу тех рисков, которые несет в себе деятельность строительных сберегательных касс: «Это риск ликвидности, процентные риски, кредитные». Причем самый главный из них, как уточнил Шафиров, – это именно риск ликвидности: где строительная сберкасса возьмет средства в случае, если в течение короткого периода времени в нее обратится за выкупными суммами сразу большинство клиентов? Ведь тогда к выплате могут потребоваться десятки миллионов рублей.
Напомним, речь идет о законопроекте, внесенном в Госдуму группой депутатов в апреле. До 19 мая принимаются замечания, и, судя по предварительному плану, в мае Госдума может рассмотреть его в первом чтении.
Как сообщают авторы законопроекта в пояснительной записке, «доступность жилья в РФ остается крайне низкой»: «Доходы населения в сочетании со стоимостью жилья позволяют накопить на среднюю квартиру семье со средними доходами в течение 12 лет, для сравнения: в США – 3 года, в Германии – 8 лет».
«Основа любой системы жилищного кредитования – это денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Источников так называемых длинных пассивов фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала, то есть вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения», – отметили авторы. Как уточняется в пояснительной записке, в России должного развития не получила ни одна из систем привлечения средств для жилищного строительства.
Депутаты приводят пример из международной практики: «В Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн квартир».
Рассматриваемый законопроект предполагает создание в России «специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций». Вкладчик строительной сберегательной кассы после заключения договора будет отчислять в течение определенного срока фиксированные взносы, и, когда накопленная сумма составит 30–50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита, необходимого для покупки квартиры.
Правда, сроки оформления такого кредита будут зависеть от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги: период ожидания может составить от 2 до 6 месяцев. Сами кредиты планируется предоставлять на срок от 7 до 15 лет. Проект закона предусматривает случаи отказа строительной сберегательной кассы в предоставлении кредита.
Замкнутость финансовых потоков позволит устанавливать в таких сберкассах относительно низкие процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам: «Процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более, чем на 3 процента годовых». Судя по пояснительной записке, появление новых узкоспециализированных банков потребует и создание нового страхового фонда для обеспечения устойчивости.
В дополнение к этому государство, как считают авторы, должно будет финансово помогать строительным сберегательным кассам: «Государственная поддержка из федерального бюджета заключается в начислении премии на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада».
Наконец, есть в проекте и очень злободневная деталь: по мнению его авторов, «система стройсбережений способствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики».
Как пояснил Шафиров, с одной стороны, такой законопроект заставляет обратить внимание на проблему доступности ипотеки. «Полагаясь только на ипотечные кредиты, невозможно решить жилищные проблемы большинства граждан, прежде всего в малых населенных пунктах, на селе», – считает Шафиров. Пока мы получаем ситуацию, когда жилье приобретается в первую очередь в крупных городах, что «приводит к излишней урбанизации».
С другой стороны, пока до конца не ясно, чем же будут отличаться строительные вклады в таких сберкассах, открываемые под низкие проценты, от простого накопления средств под матрасом в условиях растущих цен?
Ведь важно не просто накопить средства на первый взнос, а эффективно их накопить, не потеряв в пожаре инфляции, отметили участники общественной экспертизы. И даже если накопить получится, то возникает риск, что кредит на приобретение квартиры клиент может и не получить – по крайней мере оперативно.
По словам Шафирова, в резолюции ОП по итогам нулевого чтения предполагается указать, что доступность жилья и кредитования – это актуальная проблема, которая действительно требует решения, но пока что ее можно решать в рамках тех институтов, которые уже функционируют в стране.
Некоторые опрошенные «НГ» эксперты указали на плюсы подобной инициативы. «Такая система в меньшей степени зависит от общего состояния финансового рынка. Она получила значительное распространение в Германии, где у строительных сберегательных касс есть две формы собственности: одни, акционерные общества, принадлежат банкам и страховым компаниям, другие – федеральным землям Германии», – пояснила гендиректор компании VSN Realty Яна Глазунова. По ее словам, предлагаемая модель хороша тем, что сочетает механизмы господдержки, накопления и кредитования. «Плюс и в том, что кассы предлагают ограниченный объем операций и смогут обеспечить низкие ставки по кредитам, порядка 3%, в силу замкнутости финансовых потоков и автономности от колебаний рынка», – говорит Глазунова.
Но часть экспертов сомневаются в перспективности такой системы для России. «Де-факто похожие на предлагаемые в проекте механизмы работают в некоторых регионах (например, в Башкирии), – обратил внимание руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. – Вряд ли эта инициатива приведет к кардинальному изменению рынка жилья в РФ. Действующая схема продаж через эскроу-счета пока не дает сбоев. Выстраивать новую систему, которая предусматривает появление новых банков, в текущих условиях будет крайне непросто».
Эксперт указал и на то, что за последние несколько лет Центробанк выдал банковские лицензии мизерному числу кредитных организаций.
«Такая форма накопления на жилье в России скорее всего не будет пользоваться популярностью. Уже сегодня существуют вклады и накопительные счета, да и ипотеку, совмещенную с депозитом на первый взнос, можно оформить во многих банках, – добавил коммерческий директор компании «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. – Субсидии от государства в виде софинансирования этих взносов тоже существуют в отдельных регионах. Также есть инструмент облигаций, доходность от которых в два раза выше, чем по вкладам».
«В целом направление деятельности законодателей верное – необходимо расширять число и формат источников финансирования жилищного рынка. В России сейчас потенциальный покупатель квартиры может фактически рассчитывать либо на личные сбережения, либо на ипотечный кредит, – пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – К примеру, механизм жилищно-строительных и накопительных кооперативов на практике не работает, точнее говоря, работает не так, как задумано. Нет крупных институциональных инвесторов – пенсионных или страховых фондов. Рынок ипотечных облигаций также развит слабо».
Строительные сберегательные кассы и подобные механизмы используются в некоторых развитых странах, «но они появились в основном на волне быстрого роста экономики и доходов населения». В России сейчас с этим проблемы.
«Вторая проблема – отсутствие цивилизованного рынка жилищной аренды, потому что участники накопительных систем обычно рассчитывают на устойчивые и продолжительные арендные отношения, пока не накопится достаточная сумма для покупки жилья, – добавила Литинецкая. – Долгосрочное планирование решения жилищной проблемы затрудняется в условиях, когда в течение года стоимость жилья или арендные ставки могут взлететь на 20–30%».